متى يتم طرد المستأجر؟.. الشروط القانونية لحالات الإخلاء وفقاً لقانون الإيجارات
متى يتم طرد المستأجر؟.. الشروط القانونية لحالات الإخلاء وفقاً لقانون الإيجارات
(سلسلة نهر الأمل للتوعية بالقانون الجنائي)
بقلم: د. محمد رمضان عيد محمود جمعه غريب
دكتوراة في القانون الجنائي
ينظم القانون المصري العلاقة بين المؤجر والمستأجر بصورة دقيقة، ويفرض ضوابط قانونية تحول دون التعسف من أي طرف، لا سيما في مسألة إنهاء العلاقة الإيجارية. ويعد “طرد المستأجر” أو “إخلاؤه من العين المؤجرة” من أبرز المسائل المثارة في ساحات المحاكم، حيث لا يتم الإخلاء إلا بموجب حكم قضائي ووفقًا لحالات محددة نص عليها المشرّع، وذلك حفاظًا على استقرار السكن وضمانًا لحقوق الطرفين.
وفيما يلي أبرز الحالات التي يجوز فيها للمؤجر المطالبة بطرد المستأجر قانوناً:
1. تهالك العقار أو خطورته على الأرواح
إذا كان العقار آيلاً للسقوط أو تهدم جزء منه بما يُهدد سلامة السكان أو المارة، جاز للمؤجر – أو حتى الجهات الإدارية المختصة – المطالبة بالإخلاء حفاظًا على الأرواح.
2. الامتناع عن سداد الأجرة
إذا امتنع المستأجر عن سداد الإيجار المستحق في موعده، رغم إنذاره بإنذار رسمي على يد محضر، ولم يقم بالسداد خلال 15 يومًا من تاريخ الإنذار، جاز طلب الإخلاء، ما لم يكن هناك مبرر قهري تقتنع به المحكمة.
3. التأجير من الباطن بدون إذن كتابي
يُعد تأجير العين أو جزء منها للغير من الباطن دون الحصول على إذن كتابي من المالك مخالفة جسيمة تبرر طلب الإخلاء، لما في ذلك من مساس بذاتية العلاقة التعاقدية.
4. ترك العين بقصد الاستغناء
إذا ثبت أن المستأجر قد ترك العين المؤجرة للغير بقصد التخلي عنها نهائيًا، يُعتبر ذلك تفريطًا في الحق الإيجاري يترتب عليه الإخلاء.
5. سوء استخدام العين المؤجرة
كأن يستخدمها المستأجر بطريقة تضر بسلامة المبنى، أو تؤثر على الصحة العامة (مثل تخزين مواد خطرة أو ملوثة)، أو إذا استُخدمت في أعمال منافية للآداب العامة. وفي جميع هذه الحالات، يجب أن يصدر حكم قضائي يثبت الضرر.
6. تغيير النشاط دون موافقة المالك
إذا قام المستأجر بتغيير نشاط العين المؤجرة المخصص لها دون موافقة المالك، جاز طلب الإخلاء، خصوصًا إذا كان الغرض الأصلي متفقًا عليه ضمن بنود العقد.
7. وفاة المستأجر الأصلي دون امتداد العقد
لا يمتد عقد الإيجار تلقائيًا بعد وفاة المستأجر إلا للزوجة أو الأبناء الذين يثبت أنهم كانوا مقيمين معه إقامة دائمة قبل الوفاة بسنة على الأقل. وإذا لم يتوافر هذا الشرط، يحق للمؤجر طلب الإخلاء.
8. الحكم بالإدانة في جريمة مخلة بالشرف أو السمعة
إذا صدر ضد المستأجر حكم نهائي بالحبس في جريمة تمس السمعة أو الشرف، كالرشوة أو السرقة أو الفعل الفاضح، فيجوز للمؤجر أن يطالب بإخلائه من العين المؤجرة.
خلاصة القول:
حماية حقوق المؤجر لا تعني انتقاص حقوق المستأجر، والعكس صحيح. وإنما يوازن القانون بين الطرفين، ويُرتب الحق في الإخلاء وفقًا لضوابط موضوعية وإجرائية تكفل الأمن القانوني والاستقرار المجتمعي، بحيث لا يُطرد مستأجر من مسكنه إلا إذا توافرت الشروط القانونية وثبت ذلك أمام القضاء.
